[古战场传奇 ]近四成利润被少数股东分走 万科为谁赚钱?

   发布于:2019-09-16 17:33:28 作者:admin

    

  来源:风云地产界

  在一浪高过一浪的质疑声中,万科少数股东损益问题越来越扎眼。

  8月20日晚,万科A(000002.SZ)2019年半年报披露,报告期内,公司实现合并净利润192.84亿元,其中归母净利润118.4亿元,同比上涨29.16%;实现少股股东损益74.44亿元,同比暴增69.22%。

  少数股东损益占合并利润比重,由2018年全年的31.45%,继续攀升至38.6%。

  换句话说,万科赚的钱,被少数股东分走了近四成。

  撰文/ 缪凌云

  编辑/ 黄柯杰

  01

  员工跟投热情下降

  早在三个多月前,万科少数股东损益就曾引来市场一片惊呼。

  2019年4月底,万科披露一季报。高达20.85亿元的少数股东损益,同比暴增135.73%,占当期合并净利润比例更是高达65.05%。

  为此,在2018年万科股东大会上,有投资者质疑存在通过员工跟投制度,进行利益输送的嫌疑。

  面对如此疑问,万科执行副总裁王文金曾给出回应称,“我们70%的项目都在合作,必然产生少数股东损益,且一季度少数股东损益较高与结算节奏有关,万科一季度结算量仅占全年的7%(2018年同期为2.6%),但费用是正常结算的,因此少数股东损益看起来较高”。

  万科总裁祝九胜同时补充称,善待项目合作方才能更多地获取土地资源和项目资源,季报可能存在结构不平衡,建议大家更多关注半年报和全年报;至于员工跟投制度,“实际上现在我们的员工跟投都跟不动了,压力挺大”。

  风云地产界(微信公号:fydcj888)注意到,从已披露数据来看,万科员工跟投项目的热情确实呈下降趋势。

  根据万科跟投制度,员工跟投总额不超过项目资金总额的10%。

  2017年报,万科首次披露了开展跟投的项目中,营收最高的五大项目跟投信息。其中朱海万科城项目跟投主体出资占比10.2%,小幅溢出10%的限额;东莞虎门万科城跟投主体出资占比2.6%;莆田万科城七期跟投主体出资占比11.4%,同样出现了溢出。

  上图截自万科A2018年报

  而到了2018年,营收最高的五大项目中,跟投主体实际投资占比最高的杭州良渚文化村未来城二期项目,占比也仅为2.8%。

  另从投资总额来看,2017年跟投认购总额为106.4亿元,占跟投项目资金峰值的 3.48%,占万科权益资金峰值的5.59%;2018年跟投认购总额为84.49亿元,占跟投项目资金峰值的2.20%,占万科权益资金峰值的 4.16%,三个数据均呈现下降趋势。

  2019年半年报则未披露具体情况,只介绍了截至报告期内,公司合并范围内开放跟投项目526个,通过转让股权形成少数股东权益合计人民币137.73亿元,环比微增0.25亿元。当然,由于不断有项目完结,亦有新项目增加,此数据可参考度有限。

  如果万科披露的这些数据准确且完备,那的确可以得出员工跟头热情下降的结论。

  少数股东损益的攀升,却也是不争的事实。

  02

  少数股东损益一路上扬

  风云地产界(微信公号:fydcj888)整理了一系列数据。

  从上图可以看出,每年一季度,万科少数股东损益占比相对较高,半年报、年报数据相对较低。而半年报数据,对于全年有着不小的参考意义。

  如2018年半年报中,少数股东损益占合并净利润32.53%,全年占比则为31.45%。

  更加直观的是,对比同一财年同一会计期间,少数股东损益占比均呈上升趋势:

  2017年一季度、2018年一季度、2019年一季度分别为37.24%、49.69%、65.05%;

  2017年上半年、2018年上半年、2019年上半年分别为27.35%、32.53%、38.60%。

  若将时间拉长,2012年至2018年,万科少数股东损益占合并净利润比重分别为19.86%、17.37%、18.36%、30.17%、25.84%、24.61%、31.45%。

  自2015年攀升30.17%高峰之后,虽有所回落,但一直很快重回上涨,直至2019年上半年的38.60%。

  03

  谁在拿走利润

  既然跟投热情下降,以万科员工组成的跟投方获益有限,那么一路上扬的少数股东损益,到底被谁拿去了?

  答案指向了合作方。

  2012年至2019年上半年,万科少数股东权益占比分别为22.29%、27.07%、23.92%、26.51%、29.82%、228.92、33.89%、30.73%,基本呈现震荡上涨趋势。

  少数股东权益的扩张,是因为万科合作项目增多,越来越多的利润需要与合作方分享,少数股东损益自然也会增多。

  与此同时,截至2019年上半年,万科A少数股东权益为714.5亿元,同比减少10.52%,占权益比重30.73%,也低于少数股东损益占合并利润的38.6%。

  少数股东权益低于少数股东损益,这意味着,会计期间内很可能存在少数股东出更少的钱,享更多利的状况。

  万科并不否认向合作方让利的行为,正如前文引述祝九胜“善待合作方才能更多地获取土地资源和项目资源”的言论。以利润换规模,也是房地产企业常用的手段。

  但问题在于,如此让利是否必要?又是否适度?

  从行业整体来看,虽然很多房地产企业都在走合作开发的道路,少数股东权益很高,但其占权益比重基本都低于少数股东损益占利润比重或者相近。

  例如碧桂园,2018年少数股东权益占权益比重30.03%、少数股东损益占利润比重28.68%;又如旭辉集团,2018年少数股东权益占比48.22%、少数股东损益占比仅24.01%

  再以一家名为烟台赛格置业的公司为例。

  半年报显示,截至2019年6月30日,万科仅持有该公司36%的股份,但通过相关章程约定,万科手握对烟台赛格置业的控制权。

  以股权为基础,可以衍生出表决权、收益权、控制权等多种权利,控制权实现并表,收益权决定归母净利润及少数股东损益。

  这就意味着,如果收益权没有特殊安排,在合并利润表中,烟台赛格置业能够拿走64%的净利润,万科A只留下了36%(烟台赛格产生利润100元,则合并报表利润增加100元,少数股东权益增加64元,归母净利润增加36元)。

  风云地产界(微信公号:fydcj888)同时发现,实际上,2018年8月,万科才刚刚收购了烟台赛格置业合计约86.48%的股份,不到一年的时间,又进行了“转让大部分股权,保留控制权”这种并不常见的操作,背后原因何在,又还有多少类似赛格置业的公司存在于万科的合并报表中,十分值得关注。

  毕竟,通过少数股东权益与损益脱钩进行利益腾挪的例子,已经给投资者带来了太多的阴影。

  针对过高的少数股东损益以及背后可能存在的问题,两个月前的2018年股东大会,万科管理层已经给出过一些解释。

  如今半年报发布,少数股东损益依旧不低,这一次中小股东们又能否得到更详尽的释疑?

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

责任编辑:张恒