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   发布于:2019-12-03 08:10:04 作者:admin

    

  房企“抢占”广州旧改项目

  翁榕涛、童海华

  随着住房市场步入存量房时代,广州逐渐拉开了旧改大潮的帷幕,接近200个城中村卷入城市更新改造大潮,房企纷纷抢占旧改项目。

  8月14日,广州市住房和城乡建设局(以下简称“广州住建局”)对《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019—2020年度)》(以下简称“招标公告”)进行公开招标。

  《中国经营报》记者从招标公告中获悉,广州市已批未完工城市更新项目251个,其中包括38个旧村改造项目,213个旧厂改造项目,覆盖全广州11个行政区,总面积高达3126.52公顷。

  在政策闸门放松、旧改加速推进的过程中,房企也在纷纷加大城市更新布局。包括保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利地产”)、广东珠光集团有限公司(以下简称“珠光集团”)、上海升龙投资集团有限公司(以下简称“升龙集团”)内的多家房企也在积极获取项目,以图在这场旧改盛宴中分得一杯羹。

  政策松绑房企“抢占”旧改

  和北上深相比,广州是唯一在中心城区仍有大量城中村存在的一线城市。与繁华的高楼大厦毗邻的破旧城中村,曾是广州一道独特的“风景线”。

  广州公共资源交易中心数据显示,截至2019年5月,广州至少已有195个城中村启动旧改相关工作。2019年上半年,广州总计有9区15个村通过公开招标确定旧改合作企业,总涉地面积超过1700万平方米,涉及金额超638亿元。

  与之前相比,广州推进旧改的速度正大幅提升。据第三方机构戴德梁行统计,2018年之前的十年,广州一共只有8个城中村完成旧改,广州目前已经完工的旧改项目,几乎每个都耗时七八年,且开发商被村民要求需要先盖回迁房。

  近期广州旧改项目备受房企青睐与政策松绑不无关系。2018年4月,原广东省国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。文件指出,旧村改造地块可以协议出让,其供地对象可直接协议出让给公开引进的市场主体。

  上述条款意味着原本首先由政府征地的传统旧改模式,变为房企可以直接与村民进行协商的新模式,对于房企而言是利好消息。

  2019年4月,广州市政府再发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》,其中明确规定,综合考虑现行补偿标准,可选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米(50平方米安置+25平方米奖励)标准。回购安置面积提升也刺激了村民的旧改意愿。

  在政策松绑之下,广州多个停滞多年的旧改项目引来新的进展。以2011年就被珠光集团拿下海珠区沥滘村旧改项目为例,在2018年前推进进度都十分缓慢。该项目在上述招标文件中显示目前改造面积为151.42公顷,是已披露项目中面积最大的旧改项目,加上地理位置优越,颇受市场关注。

  公开报道显示,今年8月11日,沥滘村举行旧村改造复建安置房开工启动会,沥滘村旧改在立项8年后正式进入动工阶段。

  据记者近日走访发现沥滘村发现,仍有大量城中村房屋未进行拆迁。目前正在拆迁的有沥 村旁的长江百货交易城,以及交易城附近的零散房屋。记者就沥滘村旧改进度等问题致函采访珠光集团相关负责人,截至发稿时未获回复。

  地产行业评论家邓浩志认为,“广州近年来启动一大批‘三旧’改造项目,土地越来越少,只能挖掘存量。然而依据过往经验,旧改项目推进速度通常非常缓慢,尤其是旧城改造,过去广州几年才出一个,旧村旧厂改造情况稍好。另外,旧城变数很多,拆、建、补、审等各个环节都存在不可控性,多数石沉大海。”

  “过江龙”拿下最大旧改

  在此次旧改大潮当中,房企各显神通,但获取最多项目的却是一家外来房企升龙集团。

  作为广州旧改市场的“过江龙”,升龙集团于2018年7月首次进驻广州获取项目,却在短短一年时间内连续拿下了5个旧村改造项目,一举超过众多本地房企。

  2018年7月6日,广州市政府部门宣布南沙区旧改的第一村——金洲村冲尾自然村的改造,被升龙集团竞得。此后,升龙集团突发猛进,陆续拿下了总投资额为60亿元的番禺蔡边一村旧改项目、投资额120亿元的增城群星村旧改项目、投资额为164亿元的汤村旧改项目,以及投资额为200亿元的番禺洛浦街沙溪村。

  从项目面积来看,今年以来出让面积最大的项目为汤村旧改项目,改造范围的总用地面积为994.66万平方米;从投资金额来看,番禺沙溪村是今年上半年仅有的投资额超过200亿元的两个旧村之一,而二者均为升龙集团所得。

  本报记者近日走访汤村旧改项目发现,项目虽然还未进行整体改造,但村中心位置已经被清理出大片空地,超过20栋三四十层高的建筑拔地而起,仍在建设当中。当地村民告诉记者,“这是给村民建的安置回迁房。”问及何时能建好,村民表示并不清楚。

  升龙集团2019年所获的四个旧改项目总占地面积为1383.25万平方米,占今年已成功招标的16个旧改村的66%,堪称今年的“旧改王”。

  升龙集团并非家喻户晓,根据观点地产指数近四年公布的中国房地产企业销售金额TOP100,升龙除了2016年在百强中排名第46,险进50强之列外,最近三年的排名都在50强之外。

  资金实力对于房企操刀旧改项目十分重要。公开资料显示,自2018年5月起,升龙集团董事局主席林亿等高层相继拜访广州地区银行相关部门高层,并在一年内先后与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签订战略合作协议,展开“三旧”改造方面的合作,获取资金支持。

  天眼查显示,升龙集团还是广东华兴银行的十大股东之一,持股比例占11.02%。就旧改项目资金来源等问题,本报记者连续多日联系升龙集团官方网站披露的电话号码和传真号进行采访,均无人接听。

  同策研究院首席分析师张宏伟向本报记者指出,“旧改项目前期投入的资金量比较大,自有资金不足可以通过以下几种方式解决,一是整体出售一部分资产;二是如果项目运营情况比较好,可以通过资产证券化来实现自持物业的退出;三是在建工程的抵押,或者是通过各个渠道的合作获得融资。”

  张宏伟认为,因为现在市场的缘故,大家拿地方式发生了改变,都想通过旧改拿地。但是旧改常常面临政策、规划改变和拆迁的风险,并且旧改时间周期长,财务成本高,并非所有旧改都能顺利完成。

  高利润率下各方利益难平衡

  旧改项目尽管有种种难题,但仍因为高利润率备受房企青睐。佳兆业董事会主席郭英成曾介绍称,佳兆业在深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。而这样的水平无疑显著高于在高周转模式下房企的平均值。

  邓浩志指出,“毛利率多少很难有明确界定,会受到多种因素影响,正常来看的话房企的旧改项目毛利率从30%~70%都有。”

  不过,旧改高利润背后,往往也伴随着周期相对较长、转化成土储存在不确定性等风险。旧改项目进行过程中,亦有房企和部分村民由于未谈判好利益问题,从而陷入胶着状态,项目也存在烂尾风险。

  高力国际华南区咨询服务部高级董事、广东省三旧改造协会专家陈厚桥认为,政府打造一整套统一、公开、透明的规章制度,是当下广州掀起旧改潮的主要原因。

  旧改至少涉及政府、房企和村民三方利益博弈,项目难以推进、易陷入僵持阶段的难点曾是房企对广州旧改“敬而远之”的重要原因之一。

  早在2011年就被保利地产拿下的广州天河冼村项目曾因优越的地理位置备受市场瞩目,但时至今日仍未实现完全改造。

  据本报记者走访广州天河区冼村项目发现,现场仍有数十栋城中村房屋未进行拆迁,整个冼村旧改项目已被防护板围蔽起来,里面有工人正在施工,看守的保安告诉记者:“现在施工主要是建地铁,从去年下半年开始的,冼村拆没拆完不知道。”并表示外来人员不能进入工地现场。

  记者发现,在冼村已建好的回迁房的旁边仍有一栋孤零零的五层高房屋没有拆迁的痕迹,墙外贴着房屋出租启事,记者致电询问后,对方表示自己是房屋业主,“但是现在已经没有房屋出租了”。

  本报记者就冼村旧改进度等问题分别致函采访保利地产、广州住建局,保利地产董秘处人士表示不方便进行回答。截至发稿,广州住建局未进行回复。

责任编辑:覃肄灵